«Еще чуть-чуть и перейдем черту»: Казани предрекли затоваренность рынка новостроек
Застройщиков жилья призвали обратить внимание на другие сегменты недвижимости
В Татарстане растет затоваренность первичного рынка жилья, от критической отметки отделяет совсем немного. Об этом заявили участники круглого стола РГУД, посвященного проблемам недвижимости и итогам первого квартала 2025 года. В условиях спада продаж жилищным девелоперам Казани предложили рассмотреть складскую недвижимость как один из вариантов диверсификации своего портфеля. Именно этот сегмент оказался наиболее устойчивым в условиях кризиса, подчеркнули эксперты. Подробности — в материале «Реального времени».
«Худший апрель» и надежды на новую семейную ипотеку
«Апрель стал худшим за последние 5 лет с точки зрения зарегистрированных договоров долевого участия — всего 1 476 сделок. Хуже был только январь — традиционно не очень хороший по продажам первичного жилья. Если посмотреть сделки на вторичном рынке, там тоже особо радоваться не приходится» — обрисовала нерадужную картину на рынке новостроек и вторички управляющий партнер Perfect RED, полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова.
Продолжила тему и поделилась хорошей новостью руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. По поручению президента в России планируют распространить семейную ипотеку на семьи с участниками СВО и детьми до 14 лет.
— Это сразу же встряхнет рынок недвижимости. Потому что сейчас на участие в программе могут претендовать родители с детьми только до шести лет включительно. На самом деле это такая дискриминация! Семьи с детьми-школьниками гораздо больше нуждаются в улучшении жилищных условий, — подчеркнула она, — Мы все понимаем, основная задача этого ограничения до шести лет — стимулировать рождаемость и способствовать увеличению россиян.
«Еще чуть-чуть и у нас будет затоваренность рынка, как в Башкирии»
Сейчас в Татарстане, по ее словам, порядка 60% граждан покупают новостройки в рассрочку от застройщиков. При этом около 40% рассчитывают на конвертацию в ипотеку или на продажу этой квартиры с целью получить доход. Около 3% надеются погасить задолженность путем продажи вторичного жилья. И только 7% — это те, кто решил воспользоваться депозитом в конце рассрочки. Все это происходит на фоне уменьшения количества новых проектов и роста затоваривания на рынке первички.
— У нас по Татарстану ситуация такова, что еще чуть-чуть и мы перейдем критическую черту, когда у нас будет затоваренность рынка и процент нераспроданного жилья будет уже как в Башкирии. Пока мы занимаем восьмое место — наш коэффициент распроданности — 0,75. Когда будет 0,65 — это уже критическая точка, уже пойдет значительное затоваривание рынка, — предупредила Гизатова.
Иными словами, к моменту ввода дома в эксплуатацию больше половины квартир в нем будет не распроданы. Причем, как правило, это будут двух— и трехкомнатные квартиры.
— Я вынуждена согласиться, действительно снизилось количество сделок в Казани. По моим данным, тысяча сделок — это все типы недвижимости, из них квартиры — около 600, и больше половины из них в рассрочке, то есть ипотечных сделок очень мало, — продолжила тему коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова, — У нас преобладает ипотека, потому что мы занимаемся в том числе стандарт— и комфорт-классами.
Эти квартиры проходят по семейной ипотеке с точки зрения лимита, можно добавить первоначальный взнос и уложиться в 6 млн рублей. Но в черте Казани, по ее словам, приобрести новостройку по программе — нереально: «Квартира бизнес-класса под семейную ипотеку у нас сейчас просто выпадает, даже если ее расширят с точки зрения целевой аудитории». Рассрочка — вынужденная и очень рискованная мера для застройщика, ее используют в отсутствие других инструментов для покупки жилья.
«По ТЦ даже небольшой прирост выглядит подвигом»
В других сегментах рынка недвижимости Казани и Татарстана ситуация различается. На конец первого квартала 2025 года уровень вакансии по офисным объектам достиг 4%, что на 3 процентных пункта выше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Среди причин роста доли свободных помещений — выход на рынок новых объектов: МФК «АРТ Центр» и UNO.
В торговых центрах практически завершился процесс замещения брендов, покинувших Россию. По итогам первого квартала 2025 года уровень вакансии составил всего 6%. Большая часть новых арендаторов представляет собой российские компании.
— Мы проанализировали, как у нас растут доходы и расходы за последние 5 лет. Оказалось, мы большие молодцы, потому что доходы у нас растут каждый год примерно на 9-10 процентов — это та индексация, которая прописана в договорах аренды. А я напомню, что происходило с рынком торговой недвижимости в эти годы — закрытие на 6 месяцев во время пандемии COVID-19, а потом уход международных арендаторов. На этом фоне даже такой небольшой прирост действительно выглядит, мягко говоря, подвигом, — отметила Елена Стрюкова.
Однако если посмотреть динамику расходов, то и здесь можно увидеть существенный прирост — за пять лет в среднем на 20%. «В 2023—2024 годах динамика показала 34%. Если представить два графика — доходов и расходов и продлить их еще на 5—7 лет, мы понимаем, что и без того тонкая прослойка маржинальности очень быстро будет стремиться к отрицательным величинам», добавила она. В этих условиях ничего не остается как повышать ставки аренды, что и происходит.
Вырос спрос на Light industrial
Повышение арендных ставок и непредсказуемая динамика потребительской активности стали основными сдерживающими факторами для заключения сделок и на рынке складской недвижимости в Казани. В первом квартале 2025 года в этом сегменте наблюдалось небольшое снижение спроса. Значительная часть арендаторов заняла выжидательную позицию, оптимизируя свои ресурсы и используемые площади.
Однако несмотря на это складская и производственная недвижимость остается наиболее устойчивым сегментом рынка, отмечают эксперты. Особенным спросом сейчас пользуются объекты в формате Light industrial.
— Небольшой совет жилищным девелоперам рассмотреть такую недвижимость, как один из вариантов диверсификации портфеля. Чаще всего они пользуются ретейлом, смотрят торговые центры, офисную недвижимость всегда предлагают. А производственная и складская у них проседают как нечто чуждое и неинтересное. Но во времена кризиса складская недвижимость демонстрирует стабильность, — подчеркнул Владимир Чиняев, партнер девелоперской компании Dg19.
— Вырос спрос на производственные помещения. На мой взгляд, это сильно связано с теми структурными изменениями, которые сейчас происходят в экономике РФ в реальных процессах импортозамещения, — отметил глава технополиса «Химград» Айрат Гиззатуллин, — Нельзя сказать, что рынок замер и нет никаких подвижек. За последние три года объем заключенных договоров или изменений в договорах был максимальным. Большое количество компаний сократило свои площади. Но компании, которые расширялись, или другие, которые к нам пришли, полностью заполнили высвобождаемые площади новыми клиентами и производством.
При этом он отметил, что арендные ставки в сегменте индустриальной недвижимости в Казани одни из наиболее высоких по России. «Сегодня мы видим, что ставки подбираются к психологическому барьеру в 1,5 тысячи рублей за квадратный метр», заключил спикер.